Во многих странах налог на недвижимое имущество физических лиц давно исчисляется по стоимости, приближенной к рыночной. Он успешно выполняет фискальную, стимулирующую и социальную функции и обеспечивает значительную часть доходов местных бюджетов. Россия находится в начале этого пути, поэтому любопытно познакомиться с нюансами зарубежной практики.

Объекты налогообложения

В большинстве стран налогом на имущество облагается недвижимое имущество – квартиры, жилые дома, хозяйственные постройки, сооружения, земельные участки, которые в отличие от движимого имущества относительно легко выявляются и идентифицируются. В США и Канаде единым налогом на имущество облагается земельный участок и строения на нем. Во Франции, кроме того, есть отдельный налог на жилье. С незастроенных участков (поля, луга, леса, карьеры, болота, участки под застройку) взимается земельный налог.

В некоторых государствах под налогообложение подпадает суммарное имущество налогоплательщика, имеющее рыночную стоимость, – недвижимое и движимое имущество (автомобиль, яхты, моторные лодки), а также имущественные права (ценные бумаги, банковские депозиты, бизнес-активы). В Германии в целях налогообложения под имуществом понимается недвижимое и движимое имущество, в том числе банковские вклады, долевое участие в хозяйственных обществах, драгоценные металлы, драгоценные камни, жемчуг, монеты и медали, украшения и предметы роскоши, произведения искусства и коллекции. А в Швейцарии чистые активы физических лиц облагаются самостоятельным налогом наряду с налогом на недвижимость.

Иногда (в частности, на Филиппинах) налог пытаются брать за «улучшение земельного участка», то есть за «результаты положительного антропогенного воздействия на него». Но это понятие слишком общее и абстрактное, чтобы на его основе можно было однозначно установить объект налогообложения.

Налогооблагаемая база

Почти во всех странах налогооблагаемая база имущественного налога определяется на основе оценочной стоимости, приближенной к рыночной. Это экономически стимулирует рациональнее использовать имущество.

Страны с развитыми арендными отношениями (Великобритания, Франция, Сингапур и др.) предпочитают рассчитывать налог исходя из так называемой «арендной стоимости» имущества – ориентировочной суммы арендной платы, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду. Эту стоимость определяют территориальные кадастровые органы и периодически переоценивают ее в законодательно установленные сроки, например в Великобритании – один раз в 10 лет. Во Франции налогооблагаемая база по налогу на имущество для обустроенных участков равна 50% «арендной стоимости» такого участка вместе со зданиями, сооружениями, резервуарами, по жилью – потенциальной годовой арендной плате, определенной местным земельным реестром, по незастроенному участку – 80% его кадастровой стоимости.

В странах Северной Европы, США и Японии используется капитализированная (аккумулированная за весь срок службы) стоимость объекта на указанную базовую дату. В Швеции эта дата на 2 года предшествует налоговому году. Сделано это для того чтобы оценщики могли полнее проанализировать всю необходимую информацию. В США переоценка происходит в основном ежегодно, а в штате Флорида – один раз в 3 года, в Испании – каждые 8 лет.

При определении оценочной стоимости недвижимости применяют сравнительный метод (изучаются цены рыночных сделок с недвижимостью), затратный подсчитываются расходы, которые требуются на полное восстановление объекта), доходный (определяется капитализация дохода от потенциально самого выгодного использования объекта – аренда или продажа) либо их сочетание. В Канаде учитывают расходы на создание объекта, доход, который он приносит владельцу, и рыночную стоимость на момент оценки. А в штате Флорида – текущую стоимость недвижимости, способ ее использования, местонахождение, площадь, первоначальную стоимость, восстановительную стоимость строений, износ, доход от использования или чистый доход, если недвижимость продается.

Кто устанавливает ставки налога на имущество и куда он поступает?

Налог на имущество преимущественно местный, его доля в местном бюджете достигает в Нидерландах – 95%, в Канаде – 81%, в Великобритании и Австралии – по 90%, в Германии – 80%, в Дании – 73%, в Швеции – 69%, во Франции – 52%, в США – от 10 до 70% в зависимости от штата. За счет поступлений налога на имущество местные власти финансируют пожарную охрану, полицию, школы, здравоохранение и т. п.

Если же имущественный налог является федеральным, то средства от него распределяются между бюджетами всех уровней. Так, в штате Флорида ежегодная оценка и взимание налога на недвижимость регулируются на уровне графств штата. Аккумулированные налоговые поступления из бюджета графства распределяются между бюджетами муниципалитетов, школьных и специальных налоговых округов. В Дании некоммерческая недвижимость облагается местным и окружным налогом, а коммерческая (офисы, отели, заводы, мастерские и др.) – только местным.

Ставки налога на имущество

В большинстве стран одновременно используются система фиксированного налога, когда законодательно устанавливается фиксированная на всей территории страны, штата или кантона ставка налога по определенному типу недвижимости, и система опционального налога, когда муниципалитетам предоставлено право самостоятельно определять ставку в заданном диапазоне, вплоть до предельной величины, установленной центральными органами власти. Муниципалитеты в основном выходят на предельные уровни ставок, поскольку они могут получить дотации из регионов (земель) только в случае, если максимально используют собственные источники доходов. Во Франции налог на имущество является местным, власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В США властям штатов разрешено превышать предельную ставку налога на имущество в 1%, если дополнительные доходы идут на погашение их долгов. Ставки налога существенно колеблются по штатам и городам: штат Нью-Йорк – 11,5% продажной цены, штат Филадельфия – 8,3%, штат Флорида – 2,0%, штат Калифорния – 1,5%, город Лас-Вегас – 3,25%, город Лос-Анджелес – 1,1–1,3%.

В Великобритании ставка налога на недвижимость составляет 1,5% оценочной стоимости, в Дании – 0,6–2,4%, в Германии – 1–2,1%, в Японии – 1,4%, в Швеции – 1,3%, в Литве – 1%, в Нидерландах – 0,1–0,9%, в Австралии – 0,35%, в Испании – 0,3–0,4%, в Латвии – 0,2–0,6%. По величине ставок лидирует Сингапур. Там для собственников жилья, которые в нем проживают, установлена ставка 4%, а для недвижимости, используемой в коммерческих и производственных целях, – 12%. Если же собственник – иностранец, то добавляется еще 10% (итого 22%). Дополнительный 10-процентный налог не касается иностранных собственников квартир в кондоминиумах или жилых домах, в которых не менее 6 этажей.

В некоторых странах ставка налога устанавливается не в процентах к оценочной стоимости, а в твердой сумме за 1 кв. м площади. Так, в Греции ставка налога меняется от 3 до 16 евро за 1 кв. м в зависимости от стоимости жилья. В Финляндии ставка составляет около 1 евро за 1 кв. м площади, и рыночная стоимость жилья не имеет значения, в Польше – 0,17 евро, в Словакии – 0,033 евро. В Чехии для квартиры в многоквартирном доме базовая ставка равна 0,04 евро за 1 кв. м, для частного дома – 0,12 евро. Базовая ставка умножается на коэффициент, который зависит от местонахождения недвижимости и колеблется от 0,3% в населенных пунктах до 300 жителей до 4,5% в Праге.

Плательщики налога на имущество

Зачастую налог на недвижимость уплачивают только собственники – и не важно, пользуются они ею сами, сдают в аренду или она пустует. А в Нидерландах налог состоит из части, налагаемой на собственника недвижимости, и части, налагаемой на пользователя. Если собственник и пользователь – одно лицо, оно уплачивает обе части. В Великобритании налог на имущество взимается или с собственника, или с арендатора земли, квартиры, жилого дома, магазина и т. п. Во Франции существует налог на имущество (отдельно на застроенные и незастроенные участки) и налог на жилье. Налог на имущество налагается на собственника, независимо от того проживает он в квартире (доме) или нет, а налог на жилье – только на того, кто проживает, то есть на собственника или на арендатора.

Льготы по налогу на недвижимость

Во многих странах при предоставлении льгот по налогу на имущество учитываются семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов и характер недвижимости (скажем, она обеспечивает общественно полезную деятельность). В большинстве штатов США не облагается налогом имущество постоянных резидентов, нуждающихся в социальной защите, имеющих особые заслуги перед государством, в штате Флорида – имущество ветеранов войны в отставке с постоянной инвалидностью, полученной во время военной службы, имущество парализованных граждан, если они в нем живут, за минусом части, используемой в коммерческих целях. Во Франции от налога полностью или частично освобождены малообеспеченные граждане по основному месту проживания. В Греции безработные, инвалиды и семьи с тремя и более детьми платят налог по самой низкой ставке – 50 евроцентов за 1 кв. м, если площадь жилья менее 200 кв. м, а ее оценочная стоимость менее 3 тыс. евро за 1 кв. м.

Поскольку налогом облагается само имущество, а не его собственник, некоторые страны предпочитают льготировать не налогоплательщиков, а определенные категории недвижимости, в развитии которых заинтересованы местные власти. В Германии имущество частных предпринимателей (врачей и адвокатов, имеющих свой кабинет) считается производственным и облагается по льготной ставке. А в Канаде использование помещения для занятия частной практикой является поводом к повышению обычной ставки, равной 0,5–1,0%. Для парикмахерских она поднимается до 30%, адвокатских контор и врачебных кабинетов – до 50%. Для стимулирования строительства нового жилья в Нидерландах от налогообложения освобождены квартиры в новостройках, но только на период строительства здания, а в Швеции – первые 5 лет после начала эксплуатации квартиры, в последующие 5 лет ставка снижена на 50%.

Вычеты из налогооблагаемой базы

В большинстве стран (кроме Австрии, Швейцарии и др.) предусмотрены налоговые вычеты, с одной стороны, для помощи малоимущим и многодетным налогоплательщикам, с другой – для снижения расходов на сбор налога с тех, кто имеет в собственности объекты со слишком низкой налоговой базой (по ним затраты на администрирование близки или превышают налоговые поступления). А в Германии при определении налоговой базы из стоимости совокупного имущества вычитаются личный необлагаемый минимум на человека 120 тыс. евро (или на супругов – 240 тыс. евро) и по 120 тыс. евро на каждого ребенка. После достижения налогоплательщиком 60 лет его личный необлагаемый минимум увеличивается на 50 тыс. евро. В Италии семья по основному месту жительства имеет льготу 200 евро плюс 50 евро на каждого ребенка в возрасте до 26 лет. В Литве для всех квартир и жилых домов из налогооблагаемой базы вычитается 290 тыс. евро необлагаемого минимума. В штате Флорида для жилых домов налогооблагаемая база уменьшается на 25 тыс. долларов, вычет в 500 долларов предусмотрен для вдов и вдовцов (они теряют право на него при заключении нового брака) и при постоянной инвалидности налогоплательщика.

В некоторых государствах уплата налога на имущество является основанием для уменьшения на его величину совокупного дохода при расчете подоходного налога. Это практикуется, например, в Дании, а в Нидерландах – только при использовании имущества в коммерческих целях.

Отношение граждан к налогам

Есть страны, в которых развита культура участия граждан в общих делах, обеспечен доступ к информации органов власти, то есть прозрачны заключаемые ими контракты, сметы, фактические расходы. Там проводятся не показные, а полноценные общественные слушания по проектам благоустройства поселков и городов. Швейцария практикует ключевые вопросы жизни на уровне федерации, кантона и муниципалитета решать через референдумы разного уровня. А в Великобритании местные власти опрашивают жителей городка даже по, казалось бы, такому незначительному поводу – не будут ли они возражать, если два конкретных стандартных места под стоянку займет школьный автобус. И жители этих стран относятся к уплаченным ими налогам, в том числе на недвижимость, как к складчине, идущей на реализацию общих интересов. Ведь местные власти определяют ставки налога на имущество, который касается каждого жителя, исходя из потребностей местных бюджетов. Жители хотят знать, как расходуются собранные с них деньги, и контролируют чиновников.

Однако немало стран, где жители относятся к органам власти, как к «оседлым бандитам», собирающим дань в виде налогов. В них социальная реклама взывает: «Заплати налог и спи спокойно». И налогоплательщики «спят спокойно», видя в налогах только вынужденные поборы. Они принудительно отдали часть своих доходов и дальше не интересуются, куда пошли деньги. А даже если и поинтересуются, то все равно достоверной информации не получат. К сожалению, Россия относится к числу таких стран.